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房地產(chǎn)新政！央行、金融監管總局發(fā)布

作者：JNGT時(shí)間：2024-01-26 14:15:30

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

《通知》細化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續基礎上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

下一步，中國人民銀行、金融監管總局將指導商業(yè)銀行抓緊落實(shí)《通知》要求，依法合規開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

附件：

中國人民銀行辦公廳國家金融監督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知

中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監督管理總局各監管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險，現將有關(guān)要求通知如下。

一、明確業(yè)務(wù)管理口徑

本通知所稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)并投入運營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫(xiě)字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現行政策執行。

二、堅持依法合規展業(yè)

商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。符合本通知定義的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應納入房地產(chǎn)貸款統計。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，承貸物業(yè)應產(chǎn)權清晰，無(wú)復雜的債權債務(wù)關(guān)系。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。2024年底前，對規范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

商業(yè)銀行要根據承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評估價(jià)值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過(guò)承貸物業(yè)評估價(jià)值的70％。商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過(guò)10年，最長(cháng)不得超過(guò)15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產(chǎn)權證到期日至少5年。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款第一還款來(lái)源應為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)收入。商業(yè)銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶(hù)，承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入原則上均應進(jìn)入該賬戶(hù)，優(yōu)先用于償還當期貸款本息。商業(yè)銀行要加強對承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支情況的監測，保障信貸資金安全。

商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應以承貸物業(yè)作為抵押品。結合第三方評估公司價(jià)值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價(jià)值。借款人與承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體作為共同借款人或連帶責任保證擔保人。

三、加強風(fēng)險管理

商業(yè)銀行應將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團客戶(hù)的統一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過(guò)銀團貸款模式分散風(fēng)險。

商業(yè)銀行應嚴格開(kāi)展貸前調查和貸中審查，科學(xué)區分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集團控股公司風(fēng)險，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書(shū)面同意。

商業(yè)銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時(shí)對物業(yè)經(jīng)營(yíng)及價(jià)值情況開(kāi)展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經(jīng)營(yíng)、財務(wù)、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險因素，并采取針對性的風(fēng)險緩釋和保全措施。

中國人民銀行、金融監管總局各分支機構要加強經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款監管，指導督促商業(yè)銀行嚴格落實(shí)本通知要求，依法合規開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

中國人民銀行辦公廳

國家金融監督管理總局辦公廳

2024年1月24日

來(lái)源：央行網(wǎng)站